오피스텔 세금, 주택일까 비주택일까? 취득·보유·양도세 총정리
오피스텔은 건축법상 ‘업무시설’로 분류되지만, 실제 사용하는 목적에 따라 주택처럼 세금이 부과되기도 한다. 취득세는 기본 4.6%로 다주택 중과세율은 적용되지 않는다. 그러나 주거용으로 활용할 경우 다른 주택 취득 시 주택 수에 포함되어 중과세 위험이 따른다. 보유세 측면에서는 업무용으로 두면 재산세 부담이 크고 종부세는 피할 수 있지만, 주거용으로 전환하면 재산세는 줄되 종부세가 발생할 수 있다. 또한 양도세는 실제 용도를 기준으로 주택으로 간주된다. 이런 복잡한 과세 기준으로 인해 투자 전 목적과 활용 방식을 명확히 해야 하며, 세제 정비 필요성도 제기되고 있다.
[목차]
- 오피스텔은 주택일까 비주택일까?
- 오피스텔 취득세
- 오피스텔 보유세
- 오피스텔 양도세
- 투자자가 알아야 할 절세 전략
오피스텔 세금, 주택일까 비주택일까? 취득·보유·양도세 총정리
국내 부동산 시장에서 오피스텔은 아파트에 비해 진입 장벽이 낮고, 임대 수익을 기대할 수 있어 MZ세대를 비롯한 투자자들의 관심을 꾸준히 받고 있다. 그러나 오피스텔 세금은 주택과는 달리 복잡한 구조를 가지고 있어 투자 전 반드시 숙지해야 한다. 이번 글에서는 오피스텔 세금, 특히 취득세·재산세·종부세·양도세와 관련한 핵심 사항을 정리해본다.
1. 오피스텔은 주택일까 비주택일까?
오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류된다. 따라서 기본적으로는 주택이 아니다. 그러나 실제 사용 용도에 따라 세금은 달라진다.
- 업무용으로 사용할 경우 → 업무시설로 과세
- 주거용으로 사용할 경우 → 주택으로 간주되어 주택 관련 세금 규정 적용
즉, 오피스텔 세금은 '형식'보다 '실제 사용 목적'이 중요하다. 이를 모르면 세제 혜택을 놓치거나 예상치 못한 세부담을 떠안게 된다.
2. 오피스텔 취득세: 기본 4.6%
오피스텔을 취득할 때 적용되는 취득세율은 4.6% 다. 이는 기본세율 4%에 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%를 합산한 금액이다.
- 장점: 다주택자 중과세율이 적용되지 않는다.
- 단점: 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 다른 주택 취득 시 주택 수에 포함된다.
예를 들어, 오피스텔을 여러 채 보유한 상태에서 아파트를 새로 취득하면, 아파트에는 취득세 중과세율 12%가 적용될 수 있다. 따라서 오피스텔 취득 전후로 다른 주택 매수 계획을 반드시 고려해야 한다.
3. 오피스텔 보유세: 업무용 vs 주거용
오피스텔을 보유하면 기본적으로 두 가지 세금을 낸다. 바로 재산세와 종합부동산세(종부세)다.
업무용 오피스텔
- 건축법상 업무시설로 분류되어 업무용 재산세를 납부한다.
- 일반 아파트보다 재산세 부담이 크다.
- 하지만 업무용으로 사용하면 종부세는 발생하지 않는다.
주거용 오피스텔
- 주거용으로 전환하여 사용하면 주택분 재산세가 적용된다.
- 이 경우 재산세 부담은 줄어들 수 있으나, 종부세 과세 대상이 된다.
- 종부세 여부는 과세 기준일(6월 1일)에 주거용으로 사용하고 있었는지가 중요하다.
즉, 업무용과 주거용 선택에 따라 세금 부담이 크게 달라지므로 투자 목적에 맞는 전략이 필요하다.
4. 오피스텔 양도세: 실제 사용 용도가 기준
양도세는 더욱 복잡하다. 세법은 등록 용도가 아니라 실제 사용 용도를 기준으로 세금을 매긴다.
- 실거주·임대용 주거용 오피스텔 → 양도세상 주택으로 간주
- 업무용 오피스텔 → 일반 부동산 세율 적용
예를 들어, 세입자가 오피스텔에 실제 거주한다면, 양도세는 주택 기준이 적용된다. 따라서 다른 주택을 보유한 상태에서 매도하면 다주택자로 간주될 수 있다.
오피스텔 분양권
- 주택 분양권은 주택 수에 포함되지만, 오피스텔 분양권은 포함되지 않는다.
- 따라서 양도세율은 일반 부동산 분양권과 동일하게 적용된다.
- 1년 미만 보유 시 50%
- 1년 이상~2년 미만 보유 시 40%
- 2년 이상 보유 시 6~45% 기본세율
즉, 오피스텔 분양권은 주택 수 계산에서 제외되지만, 매도 시에는 다른 부동산과 동일하게 과세된다는 점을 기억해야 한다.
5. 알아야 할 절세 전략
오피스텔 세금은 단순히 “주택이냐 아니냐”로 나눌 수 없다. 투자자가 선택하는 취득·보유·양도 전략에 따라 세부담이 달라진다.
취득 단계
- 취득세는 4.6%로 고정되지만, 주거용 인정 시 다른 주택 취득에 영향을 미칠 수 있다.
- 향후 아파트 매수 계획이 있다면 신중히 결정해야 한다.
보유 단계
- 업무용 유지 시: 재산세 부담이 크지만 종부세는 없음.
- 주거용 전환 시: 재산세 부담은 줄지만 종부세 발생 가능.
- 주거용 임대사업자 등록 시 일정 조건에서 세제 혜택 가능.
양도 단계
- 실제 사용 용도가 세금 기준이 된다.
- 임대 수입 목적이라면 주택으로 간주될 수 있음을 유념해야 한다.
- 분양권은 주택 수에 포함되지 않지만, 보유 기간에 따른 높은 세율 적용.
6. 제도 개선 필요성과 시장 전망
전문가들은 오피스텔 세제가 지나치게 복잡하고 모호하다고 지적한다. 주택과 비주택의 경계가 불분명하여 투자자와 임차인 모두에게 혼란을 준다는 것이다. 실제로 조세정책학회와 납세자연합회는 최근 세미나에서 과세 기준 정비 필요성을 강조했다.
예를 들어 수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하의 오피스텔은 주택 수에서 제외하고 취득세를 면제하는 방안 등이 제안되고 있다. 향후 정부가 어떤 방향으로 제도를 개선할지에 따라 오피스텔 투자 매력도는 달라질 수 있다.
오피스텔 세금, 전략적 접근이 필요하다
오피스텔은 건축법상 업무시설이지만, 세법에서는 사용 목적에 따라 주택으로도 간주될 수 있다. 취득세는 낮지만, 보유세와 양도세는 주거용 여부에 따라 천차만별로 달라진다.
따라서 단순히 ‘아파트보다 저렴하다’는 이유만으로 접근해서는 안 된다. 취득·보유·양도 시점별 세금 규정을 면밀히 검토하고, 필요하다면 세무 전문가의 조언을 받는 것이 안전하다.